Chiffres de l'immobilier à Dubaï pour le T2 2025 : croissance record, meilleurs retours sur investissement et où investir

Le secteur immobilier de Dubaï a une nouvelle fois dépassé toutes les attentes au cours du deuxième trimestre 2025 (Q2 2025). Il s'agit du trimestre le plus fort jamais enregistré, ce qui conforte la position de l'émirat en tant que destination de choix pour les investisseurs internationaux. Pour tous ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier à Dubaï, il est essentiel de comprendre les moteurs de cette croissance historique.

Une performance record au deuxième trimestre 2025

Le deuxième trimestre 2025 a été extraordinaire pour le marché immobilier de Dubaï. Le nombre total de transactions de vente a atteint le chiffre sans précédent de 184,3 milliards d'AED (environ 50,2 milliards de dollars) répartis sur 53 252 transactions. Cela signifie que :

• Une augmentation de 49 % en valeur par rapport à l'année précédente.
• Augmentation du volume de 22 % par rapport à l'année précédente.

Cette performance historique s'appuie sur la forte dynamique du premier trimestre 2025, soulignant la réputation de Dubaï en tant que marché immobilier résilient et attractif, même dans un contexte d'incertitude économique mondiale.

La croissance a été principalement alimentée par une forte demande pour les projets de construction existants et nouveaux, reflétant la grande confiance des investisseurs et des utilisateurs finaux. Le prix médian de l'immobilier a augmenté à 1 607 AED par pied carré au deuxième trimestre 2025, contre 1 514 AED au deuxième trimestre 2024. Cela montre une croissance constante des prix et alimente la confiance des investisseurs.

Approfondissement : performances par segment immobilier

Le marché immobilier de Dubaï 2025 a fait preuve d'une vigueur exceptionnelle dans tous ses segments :

Marché de l'immobilier existant : acheter plutôt que louer

Ce segment a enregistré une performance record au deuxième trimestre 2025 :

• 22 975 transactions, soit une hausse de 33 % par rapport au deuxième trimestre 2024.
• Valeur totale : 115,5 milliards AED, en hausse de 62 % par rapport à l'année précédente.

Cette croissance est en grande partie due au passage de la location à l'achat, la hausse des loyers encourageant les résidents à accéder à la propriété.

Immobilier neuf (sur plan) Dubaï : investir pour l'avenir

Le segment de l'immobilier sur plan à Dubaï a également atteint de nouveaux sommets :

• 30 277 transactions, soit une augmentation du volume annuel de 16 %.
• Valeur totale : 68,8 milliards AED, soit une augmentation de 31 % par rapport à l'année précédente.

Les ventes sur plan ont constitué la majorité de toutes les transactions du deuxième trimestre (57%), reflétant la confiance à long terme des demandeurs de logement et des investisseurs. Business Bay a été l'une des principales zones pour les maisons sur plan, avec plus de 4,5 milliards d'AED de transactions au deuxième trimestre 2025.

Segment du luxe et de l'ultra-luxe : des opportunités exclusives

Ce marché du luxe a connu un essor sans précédent au deuxième trimestre 2025 :

• Les ventes de maisons de plus de 10 millions de dollars ont atteint le chiffre record de 2,6 milliards de dollars.
• Cela représente une augmentation de 37 % par rapport au premier trimestre 2025 et de 63 % par rapport au deuxième trimestre 2024.
• 143 transactions de ce type ont été enregistrées, dont 22 transactions supérieures à 25 millions de dollars.
• Il est intéressant de noter que les appartements (80 ventes) ont dépassé les villas (63 ventes) pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2023, ce qui indique une demande croissante pour les appartements de luxe.
• Palm Jumeirah, La Mer et Downtown Dubai sont restés en tête.

Les "millionnaires de l'immobilier" à Dubaï

Dubaï compte 110 000 unités résidentielles d'une valeur supérieure à 1 million de dollars. Environ 37 000 d'entre elles appartiennent à des "millionnaires accidentels", c'est-à-dire à des acheteurs dont les biens ont considérablement augmenté en valeur. Ce phénomène témoigne d'une forte appréciation du capital et d'une confiance durable dans le marché résidentiel de Dubaï de la part des personnes fortunées.

Dynamique du marché locatif : des rendements attractifs

Le marché locatif de Dubaï reste solide, ce qui en fait une proposition attrayante pour les investisseurs à la recherche de revenus récurrents.

• Le rendement locatif brut moyen dans les EAU était de 4,87 % au deuxième trimestre 2025.
• Le rendement locatif moyen à Dubaï était de 6,31 % en 2025.

Ce chiffre est nettement supérieur à celui de nombreux marchés développés dans le monde, tels que Londres (3,4 %), New York (3,7 %) et Singapour (3,5 %).

Les studios offrent généralement les rendements locatifs les plus élevés. Des quartiers comme Al Furjan et Arjan affichent des rendements de 8,75 % et 8,20 % pour les studios, respectivement. Jumeirah Village Circle (JVC) se distingue par d'excellents rendements locatifs pour tous les types de biens, la plupart des unités générant des rendements supérieurs à 7 %.

La hausse continue des prix des loyers, en particulier pour les villas et les maisons de ville (augmentation de 22,6 % en glissement annuel en mars 2025), incite les résidents à passer de la location à l'achat.

L'offre, la demande et le pipeline de développement

L'interaction entre l'offre et la demande reste cruciale. Le marché de Dubaï est actuellement confronté à une pénurie importante de logements, en particulier dans le segment des villas.

• Prévisions : seules 19 700 nouvelles villas sont attendues d'ici à la fin de 2025, et 19 700 autres sont prévues pour l'année prochaine. Ce chiffre est nettement inférieur à la demande croissante de grandes maisons familiales.
• Raréfaction : elle a déjà fait grimper le prix des villas de 26 % en 2024, et d'autres augmentations sont attendues en 2025.

Cependant, les promoteurs répondent activement à la demande. Plus de 350 000 unités résidentielles devraient être achevées d'ici la fin de l'année 2029. Parmi les principaux projets à venir, citons Mr C Residences Downtown Dubai (Q1 2027) et Jumeirah Residences Emirates Towers (Q3 2030). Ce solide pipeline témoigne de la réactivité des promoteurs et du potentiel de croissance à long terme du marché.

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Principaux moteurs du marché et impact politique

La force de l'immobilier à Dubaï 2025 est largement soutenue par les actions stratégiques du gouvernement et les tendances économiques plus générales :

• Gouvernance proactive : une politique souple, des protocoles d'autorisation actualisés et une réglementation plus stricte des courtiers ont permis d'accroître la transparence et de renforcer la confiance des investisseurs.
• Migration mondiale des actifs : Les solides performances du marché reflètent l'augmentation des flux d'actifs mondiaux. Plus de 10,3 milliards de dollars de capitaux privés provenant de régions telles que l'Inde, l'Arabie saoudite, le Royaume-Uni et l'Asie de l'Est sont spécifiquement destinés au marché résidentiel de Dubaï. Dubaï a accueilli 6 700 nouveaux millionnaires en 2024, soit plus que toute autre ville dans le monde, renforçant ainsi son statut de havre de paix pour la préservation et la croissance des richesses.
• Croissance économique et initiatives stratégiques : L'économie des Émirats arabes unis devrait connaître une croissance annuelle moyenne de 4,5 % à 5 % d'ici 2025, l'immobilier y contribuant largement. Les politiques gouvernementales telles que le programme Golden Visa, qui accorde une résidence à long terme aux investisseurs immobiliers, ont attiré plus de 100 000 personnes. En outre, le programme d'accession à la propriété pour les primo-accédants (FTHB) vise à améliorer l'accès à la propriété.

Points chauds géographiques et opportunités d'investissement

Le marché de Dubaï offre plusieurs possibilités à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier à Dubaï:

• Ventes totales (T2 2025) :
  • Jumeirah Village Circle (JVC) : 4 930 transactions, 6,47 milliards AED.
  • Business Bay : 3 143 transactions, 10,05 milliards AED.
  • Me'Aisem Deuxième : zone la plus performante en termes de valeur totale, avec 14,94 milliards d'AED.
• Ventes de luxe (plus de 10 millions de dollars) :
  • Palm Jumeirah : en tête avec 28 biens vendus.
  • La Mer : 23 ventes.
  • Centre-ville de Dubaï : 16 transactions.
• Rendements locatifs (moyenne 2025) :
  • Al Furjan : Moyenne 7,54%.
  • Arjan : 7,41%.
  • JVC : 7,30%.
• Parmi les zones émergentes présentant un potentiel de croissance significatif, citons Palm Jebel Ali et Meydan Avenue, qui ont toutes deux connu des augmentations de valeur de plus de 200 % au cours des cinq dernières années. Le sud de Dubaï, à proximité du site de l'Expo, offre un potentiel de croissance de 12 à 15 %.

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Perspectives et risques potentiels

Les perspectives du marché immobilier de Dubaï 2025 restent largement positives pour le reste de l'année 2025 et au-delà. Savills prévoit que la valeur en capital de l'immobilier résidentiel de premier ordre à Dubaï augmentera de 8 % à 9,9 % en 2025, ce qui en fait la valeur la plus élevée des 30 villes mondiales étudiées. La ville devrait également connaître la plus forte croissance des loyers, avec une augmentation attendue de plus de 10 %.

Malgré cette base solide, les vents contraires potentiels sont les suivants :

• Une forte récession économique mondiale.
• Une baisse significative des prix du pétrole.
• Le risque que l'offre soit supérieure à la demande dans certains segments, ce qui peut entraîner une "fatigue précoce des prix".
• Les changements de politique, tels que les changements dans les politiques de visa ou l'introduction de nouvelles taxes.
• L'augmentation des coûts de construction et les fluctuations des taux d'intérêt.

Conclusion : pourquoi investir dans l'immobilier à Dubaï aujourd'hui ?

Le marché immobilier de Dubaï a fait preuve d'une résistance et d'une croissance remarquables au cours du deuxième trimestre 2025. Cela est dû à la combinaison d'une forte demande, de politiques gouvernementales stratégiques et d'un afflux continu d'actifs mondiaux. Pour les investisseurs, cela signifie de nombreuses opportunités, des propriétés locatives à haut rendement (telles que celles du marché locatif de Dubaï) aux projets de luxe et aux propriétés prometteuses sur plan à Dubaï avec une appréciation substantielle.

Bien que les facteurs économiques mondiaux méritent d'être surveillés, la gouvernance proactive et les fondamentaux économiques solides de Dubaï constituent une base solide pour une croissance soutenue. Cela fait de l'émirat une destination exceptionnellement attrayante pour les investissements immobiliers à long terme.

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