Les taxes foncières aux Émirats arabes unis

Les Émirats arabes unis (EAU) restent un pôle d'attraction pour les investisseurs immobiliers en raison de leur environnement fiscal favorable. Toutefois, l'introduction d'une nouvelle législation, telle que l'impôt sur les sociétés, exige des investisseurs qu'ils comprennent parfaitement les nuances du système.

Cet aperçu explique les règles fiscales et les coûts supplémentaires, et montre pourquoi l'immobilier aux Émirats arabes unis, en particulier pour les investisseurs individuels, reste l'un des investissements les plus avantageux sur le plan fiscal dans le monde en 2025.

I. L'essentiel : pas d'impôts récurrents

Le principal avantage fiscal de l'immobilier aux Émirats arabes unis est l'absence des principaux impôts récurrents qui s'appliquent dans la plupart des pays occidentaux :

II. Le principal coût de transaction : les coûts de transfert du DTL

Bien qu'il n'y ait pas de taxe récurrente, il existe un droit d'enregistrement unique obligatoire pour chaque achat : le droit de DLD.

Ces droits sont payés au Dubai Land Department (DLD) ou à la municipalité d'Abu Dhabi lors du transfert officiel de propriété et sont indépendants de toute taxe.

III. L'impôt sur les sociétés : l'impact sur les structures de détention

L'introduction de l'impôt fédéral sur les sociétés en 2023 (avec un taux standard de 9 % sur les bénéfices supérieurs à 375 000 AED) affecte les investissements immobiliers détenus par le biais d'une structure d'entreprise.

1. Investisseurs privés

• Non imposés : Les personnes physiques possédant des biens immobiliers en leur nom personnel (et n'exerçant pas d'activité de gestion ou de promotion immobilière dans le cadre d'une licence) sont exclues de l'impôt sur les sociétés pour les revenus locatifs et les bénéfices tirés des ventes.

2. Entités commerciales

• Bien taxé (possible) : Les sociétés qui possèdent des biens immobiliers pour générer des revenus (location, développement) sont soumises à l'impôt sur le revenu de 9 % sur les bénéfices supérieurs à 375 000 AED.
• Exception cruciale (zone franche) : De nombreux investisseurs utilisent des entités de la zone franche. Les revenus locatifs provenant de propriétés situées sur le continent sont souvent considérés comme des revenus non éligibles (Non-QualifyingIncome) et sont en principe imposés à 9 %.

Il est donc essentiel que les investisseurs achètent directement en tant que personnes physiques, à moins qu'une structure d'entreprise ne soit nécessaire à d'autres fins commerciales.

IV. Autres coûts et redevances

Outre les frais de DTL, d'autres coûts influent sur le rendement net :

1. Coût annuel

• Frais de service (ServiceCharges) : Frais annuels payés à l'association des propriétaires pour l'entretien, la sécurité, les ascenseurs et les équipements (souvent de 10 à 30 AED par mètre carré et par an).
• Taxe municipale de location (MunicipalityFee) : À Dubaï, la municipalité prélève une taxe de 5 % de la valeur locative annuelle, qui est généralement payée par le locataire.

2. Coûts de transaction

• TVA (taxe sur la valeur ajoutée) : La TVA de 5 % s'applique à :
  • La vente et la location de biens immobiliers commerciaux.
  • Services de courtage et de conseil.
  • Construction de nouveaux logements (la première vente par le promoteur est de 0 %).
• Frais d'agence : Standard 2% du prix d'achat (plus 5% de TVA sur ce montant).
• Inscription hypothécaire (le cas échéant) : Environ 0,25 % du montant du prêt.

Conclusion

Les Émirats arabes unis conserveront leur statut de destination à fiscalité différée pour les investisseurs immobiliers individuels en 2025. L'absence d'impôt sur le revenu et les plus-values sur les locations et les ventes constitue le principal avantage. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte dans le calcul de l'investissement les frais uniques du DLD et les implications de l'impôt sur les sociétés pour les structures d'entreprise.

Liste des sources

• Valorisimo : Taxes immobilières aux Émirats arabes unis : Guide de l'investisseur 2025
• Dubai Land Department (DLD) : source officielle pour les frais de transfert de 4 % et les procédures d'enregistrement.
• Ministère des finances des Émirats arabes unis : annonces officielles et textes juridiques sur l'impôt fédéral sur les sociétés, y compris l'exclusion des investisseurs privés.
• Taylor Wessing / PwC : Analyses juridiques et fiscales relatives à l'impôt sur les sociétés et à la nécessité de détenir des biens immobiliers par le biais de structures personnelles.
• Administration fédérale des contributions (AFC) : Réglementation relative à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 5 % sur les biens commerciaux et les services.

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