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Stratégies fiscales pour investir dans l'immobilier à Dubaï : le guide essentiel pour les investisseurs néerlandais
L'essor de Dubaï oblige les investisseurs néerlandais à naviguer dans un paysage fiscal complexe. Ce guide se concentre sur les trois piliers fiscaux essentiels pour maximiser les rendements et garantir la conformité.
Pilier 1 : la révolution de la boîte 3 et son impact sur Dubaï
Pour les contribuables néerlandais, les changements à venir dans la boîte 3 sont d'une grande importance pour l'immobilier à Dubaï.
La transition vers une efficacité réelle
Le 19 mai 2025, le projet de loi "Actual Return Box 3 Act" a été introduit, avec une date d'entrée en vigueur prévue pour le 1er janvier 2028. Il s'agit d'un changement fondamental:- Présent (fictif) : Impôt sur un taux de rendement supposé.- Futur (réel) : Impôt sur les rendements réels, tels que les revenus locatifs (moins les dépenses) et la variation de la valeur du bien.
Implications fiscales de la vente
La variation de la valeur des biens immobiliers n'est imposée qu'au moment de la vente (une forme d'impôt sur les plus-values), au lieu d'être imposée annuellement. Cela peut affecter de manière significative la rentabilité après impôt, en fonction de la croissance réelle de la valeur. Il est essentiel de suivre de près la législation finale.
Pilier 2 : la convention fiscale (NL-UAE DTA)
La convention de double imposition (CDI) entre les Pays-Bas et les Émirats arabes unis est votre principal outil fiscal. Elle vous évite de payer des impôts sur le même revenu dans les deux pays.
Le mécanisme d'exemption
- Attribution des droits : La VDB attribue le droit d'imposition primaire sur les revenus fonciers au pays où le bien est situé (les Émirats arabes unis).
- Grâce à cette convention, la charge fiscale globale de l'investisseur est considérablement réduite, et ce principe d'exonération s'appliquera en principe également aux rendements réels dans le cadre de la nouvelle législation "Box 3".
Pilier 3 : structuration, patrimoine et conformité
Le choix de la structure de propriété et la planification successorale sont aussi importants que la convention fiscale.
Achat privé ou partenariat commercialStructure Avantages Inconvénients Achat privé Propriété simple et directe, exonération fiscale totale aux Émirats arabes unis.Responsabilité personnelle ; financement plus limité.Par le biais d'un partenariat Protection de la responsabilité ; flexibilité pour la planification successorale. Le choix dépend de l'importance de l'investissement et de votre volonté d'accepter la complexité administrative.
Droits de donation et de succession et testaments
- Droits de succession : la législation fiscale de votre pays d'origine (les Pays-Bas) s'applique généralement au transfert.- Testament à Dubaï : il est essentiel de préparer un testament spécifique à Dubaï (par exemple par l'intermédiaire du registre des testaments du DIFC). Sans ce testament, les lois successorales des Émirats arabes unis (basées sur la charia) s'appliquent, ce qui peut être différent de vos souhaits.
Les conseils d'un professionnel : la clé du succès
La complexité des changements à venir dans la boîte 3, combinée aux conventions fiscales internationales, nécessite des conseils spécialisés. Un conseiller fiscal qualifié, compétent en matière de droit fiscal néerlandais et émirien, est indispensable pour déterminer votre stratégie d'une manière fiscalement efficace. Les investisseurs doivent toujours consulter des professionnels qualifiés.(Liste de sources originales pour référence, y compris le gouvernement central, le DLD, la convention fiscale, etc.)
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